Lorsqu’un lot change de propriétaire, deux mécanismes juridiques distincts interviennent et ne doivent pas être confondus. L’avis de mutation, prévu à l’article 20 de la loi de 1965, et la notification prévue à l’article 6 du décret de 1967 poursuivent des objectifs différents et répondent à des logiques complémentaires.
L’avis de mutation intervient uniquement en cas de vente à titre onéreux. Il permet au syndic, le cas échéant, de former opposition sur le prix afin de garantir le paiement des créances liquides et exigibles au jour de la mutation. Son rôle est donc exclusivement financier : il sécurise le prix de vente, mais ne permet ni de rendre la mutation opposable au syndicat ni de mettre à jour la liste des copropriétaires.
La notification, quant à elle, concerne tous les changements de titulaire du lot : vente, donation, adjudication, démembrement de propriété, droit d’usage ou transferts de ces droits. Elle a pour finalité de rendre la mutation opposable au syndicat des copropriétaires et de permettre la mise à jour de la liste prévue à l’article 32. À défaut de notification régulière, l’ancien propriétaire reste considéré comme copropriétaire vis-à-vis du syndicat, avec toutes les conséquences pratiques que cela implique.
La notification doit être effectuée sans délai par les parties ou le notaire en cas d’acte conventionnel, ou par l’avocat en cas de décision judiciaire. Elle doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, postale ou électronique, et comporter les mentions nécessaires à une gestion correcte du lot et des appels de fonds.
En pratique, l’avis de mutation protège les créances existantes au jour de la vente, tandis que la notification garantit la sécurité juridique après la mutation, notamment pour les appels de charges, les convocations et les relances. Les deux démarches sont donc indissociables : aucune ne remplace l’autre.
