Toutes les copropriétés ne présentent pas les mêmes caractéristiques, et surtout, elles ne génèrent pas la même complexité de gestion. Le rapport 2024 de l’Anah met en évidence de fortes disparités territoriales dans l’âge du parc de copropriétés, avec des conséquences directes sur le quotidien des syndics.
À l’échelle nationale, environ 27 % des copropriétés ont été construites avant 1949. Mais cette moyenne masque des écarts considérables. Dans certaines grandes villes comme Paris, près de la moitié du parc est antérieure à cette date, ce qui implique une gestion dominée par les problématiques de vétusté, de structures anciennes, de ravalements fréquents et de mises en conformité réglementaires urgentes. À l’inverse, dans des agglomérations plus récentes comme Nantes ou certaines périphéries métropolitaines, les copropriétés anciennes sont minoritaires, et les enjeux portent davantage sur le suivi des équipements modernes, les désordres de construction ou la performance énergétique.
Pour le syndic, ces différences ne sont pas anecdotiques. Gérer un immeuble ancien nécessite une mobilisation accrue sur les diagnostics, la planification de travaux lourds, la gestion des urgences techniques et l’accompagnement de copropriétaires souvent confrontés à des coûts élevés. À l’opposé, les copropriétés plus récentes exigent une expertise différente, centrée sur des installations techniques complexes, des contrats de maintenance sophistiqués et un pilotage énergétique précis.
Cette hétérogénéité du parc pose une question de fond sur le modèle économique du syndic. Appliquer une tarification uniforme fondée uniquement sur le nombre de lots revient à ignorer une réalité opérationnelle majeure : à nombre de lots équivalent, la charge de travail peut varier du simple au double selon l’âge et le profil énergétique de l’immeuble.
Adapter la gestion, l’organisation interne et, le cas échéant, les honoraires à ces paramètres devient un enjeu de professionnalisation. Cela permet non seulement de mieux refléter la réalité du travail fourni, mais aussi de sécuriser la qualité de la gestion sur le long terme.
