Certaines décisions majeures en copropriété relèvent de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit notamment de la modification du règlement de copropriété, de la suppression d’un poste de gardien ou de travaux lourds affectant l’organisation collective de l’immeuble.
Cette majorité est particulièrement exigeante : il faut à la fois la majorité en nombre des copropriétaires et au moins les deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. En pratique, cette combinaison est souvent difficile à atteindre, ce qui entraîne des situations de blocage durable.
Pour remédier à cette rigidité, le législateur a introduit en 2019 un mécanisme de déblocage : la passerelle prévue à l’article 26-1.
Lorsque la résolution soumise à l’article 26 n’est pas adoptée lors du premier vote, un second vote immédiat peut être organisé sous conditions strictes. Il faut que la résolution ait recueilli au moins l’accord de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au minimum un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Si ces seuils sont atteints, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote. Lors de ce second tour, la décision est alors adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, sans exigence de majorité en nombre.
Ce mécanisme permet d’éviter une nouvelle convocation, de réduire les délais et de sécuriser juridiquement des décisions essentielles à la vie de l’immeuble.
Il est toutefois fondamental de comprendre que cette passerelle est strictement encadrée. Elle s’arrête au second vote. Il est juridiquement impossible d’aller plus loin et de faire basculer la résolution vers la majorité simple de l’article 24. Toute tentative en ce sens exposerait la décision à une annulation judiciaire.
