En copropriété, toute décision votée en assemblée générale doit respecter une règle de majorité précise, définie par la loi du 10 juillet 1965. En pratique, le syndic doit jongler avec quatre niveaux de décision : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité et l’unanimité.
La majorité de l’article 24, dite majorité simple, constitue le régime de droit commun. Elle s’applique aux décisions courantes de gestion, comme l’approbation du budget prévisionnel, les travaux obligatoires ou l’exécution des décisions déjà votées. Le calcul repose uniquement sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
La majorité de l’article 25, dite majorité absolue, concerne les décisions plus engageantes, telles que certains travaux d’amélioration ou des autorisations spécifiques. Elle exige la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, ce qui explique de nombreux échecs de vote. Le mécanisme de l’article 25-1 permet toutefois, sous conditions, de revoter à la majorité simple lorsque le seuil n’est pas atteint.
La majorité de l’article 26, appelée double majorité, est réservée aux décisions les plus lourdes : modification du règlement de copropriété, suppression de services collectifs ou actes portant atteinte à la structure de l’immeuble. Elle impose à la fois une majorité en nombre de copropriétaires et une majorité en tantièmes.
Enfin, certaines décisions exceptionnelles restent soumises à l’unanimité, notamment la modification de la destination de l’immeuble ou l’aliénation de parties communes essentielles. Dans ce cas, une seule voix contre suffit à bloquer le projet.
Face à cette complexité, le GRECCO propose une simplification du système : clarifier les formulations, fusionner les mécanismes intermédiaires et recentrer l’article 24 comme règle de base. L’objectif est clair : réduire les erreurs, sécuriser juridiquement les décisions et fluidifier le fonctionnement des assemblées générales.
