Le fonds travaux, issu de la loi Climat et Résilience, n’est plus un outil facultatif de bonne gestion. Il constitue désormais une obligation légale progressive, destinée à assurer la capacité financière des copropriétés à faire face aux travaux importants, qu’ils soient liés à l’entretien, à la rénovation ou à la mise en conformité réglementaire.
Le législateur a mis en place un calendrier d’application échelonné selon la taille des copropriétés. Depuis 2023, les copropriétés de plus de 200 lots sont tenues de constituer un fonds travaux. Cette obligation a été étendue en 2024 aux copropriétés comprises entre 51 et 200 lots. À compter de 2025, toutes les copropriétés de plus de dix ans sont concernées, sans possibilité d’exonération. En pratique, cela signifie qu’en 2026, l’ensemble du parc devra être conforme.
Le fonds travaux a pour finalité d’anticiper les dépenses lourdes, de lisser les charges dans le temps et d’éviter les appels de fonds exceptionnels, souvent mal acceptés par les copropriétaires. Il contribue également à la crédibilité financière de la copropriété, notamment dans un contexte de rénovation énergétique massive.
Pour les syndics, l’enjeu dépasse la simple conformité réglementaire. L’absence ou l’insuffisance de fonds travaux expose à des contestations en assemblée générale, à des accusations de défaut de conseil et à une remise en cause directe de la qualité de la gestion. Dans certains cas, des résolutions peuvent être fragilisées, voire annulées, si la copropriété n’a pas été correctement informée ou préparée.
Le risque est accentué par une pratique encore répandue consistant à fixer le taux de cotisation à 0 %, ce qui vide le dispositif de sa substance. Lorsque des travaux urgents surviennent sans réserve constituée, la responsabilité du syndic est souvent mise en cause, tant sur le plan juridique que commercial.
Anticiper la mise en conformité du fonds travaux est donc un marqueur de professionnalisme. Cela suppose une vérification immeuble par immeuble, une mise en place progressive d’appels de fonds réguliers, un suivi comptable rigoureux et une communication pédagogique auprès des copropriétaires sur les enjeux à moyen et long terme.
