La réunion de l’ensemble des lots d’un immeuble entre les mains d’un seul propriétaire entraîne une conséquence juridique majeure : la disparition automatique de la copropriété. Ce mécanisme, désormais clairement consacré par la loi de 1965 dans sa version issue des réformes récentes, met fin de plein droit au syndicat des copropriétaires.
Dès lors que l’unicité de propriété est constatée, la copropriété est dissoute sans qu’aucune décision d’assemblée générale ne soit nécessaire. Le syndicat des copropriétaires ne subsiste plus que pour les besoins stricts de sa liquidation. Il ne peut plus prendre de décisions de gestion courante, mais uniquement régler les opérations liées à sa disparition.
Le syndic conserve alors un rôle central mais limité : il devient liquidateur du syndicat. Sa mission consiste à apurer les comptes, solder les dettes éventuelles, recouvrer les créances, clôturer les contrats en cours et représenter le syndicat pour les procédures judiciaires liées à cette phase de liquidation.
En cas de carence, d’absence ou de défaillance du syndic, le tribunal judiciaire peut désigner un mandataire ad hoc chargé d’assurer la liquidation et la représentation du syndicat dissous. Cette désignation vise à éviter toute situation de blocage ou d’insécurité juridique.
La jurisprudence avait déjà posé ce principe bien avant sa consécration législative, notamment en cas d’expropriation totale, de destruction de l’immeuble sans reconstruction ou de sortie volontaire du statut de la copropriété. La réunion de tous les lots constitue aujourd’hui l’hypothèse la plus claire et la plus fréquente de disparition du syndicat.
En pratique, un règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale peut utilement prévoir par anticipation les modalités de liquidation afin d’éviter l’application des règles de l’indivision, particulièrement lourdes et inadaptées à ce type de situation.
