En copropriété, une décision d’assemblée générale ne tire pas sa validité du seul vote des copropriétaires. Elle repose sur la régularité de l’information transmise en amont, et plus précisément sur la notification des documents nécessaires à la compréhension et à l’appréciation des résolutions soumises.
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 distingue deux catégories de documents.
La première regroupe les documents dont la notification est une condition de validité de la décision. Il s’agit notamment des comptes, budgets, projets de contrats, devis, marchés, conventions, projets de travaux, modifications du règlement de copropriété ou encore des rapports exigés par la loi. L’absence ou l’insuffisance de ces documents prive les copropriétaires d’une information essentielle et entraîne la nullité de la résolution concernée.
La seconde catégorie concerne les documents transmis à titre d’information. Leur objectif est d’assurer la transparence de la gestion et d’éclairer le vote, sans conditionner juridiquement la validité de la décision. Leur omission n’entraîne pas la nullité automatique de la résolution, mais peut engager la responsabilité du syndic si un copropriétaire démontre un préjudice.
Ces documents doivent être notifiés avant l’assemblée, ou au plus tard en même temps que l’ordre du jour. Ils peuvent être joints à la convocation ou transmis séparément de manière anticipée. Depuis les évolutions réglementaires récentes, la notification via l’espace en ligne sécurisé de la copropriété est admise, sous réserve que l’accès soit effectif et traçable.
La sanction attachée à ces règles est sévère. Une décision peut être parfaitement débattue, votée à la majorité requise et pourtant être juridiquement inexistante si les documents obligatoires n’ont pas été notifiés correctement. La validité d’une assemblée générale se joue donc autant dans la préparation du dossier que dans le déroulement de la séance.
