En copropriété, la validité d’une décision d’assemblée générale ne repose pas uniquement sur le résultat du vote.
Même adoptée à la majorité requise, une résolution peut être frappée de nullité si le cadre juridique préalable n’a pas été respecté.
L’article 13 du décret du 17 mars 1967 pose deux conditions cumulatives indispensables à la validité des décisions.
D’une part, la question soumise au vote doit impérativement figurer à l’ordre du jour tel qu’il a été notifié aux copropriétaires. Aucun vote ne peut intervenir sur un sujet non inscrit, même en présence de l’unanimité des participants.
D’autre part, l’ensemble des formalités de notification prévues par les articles 9 à 11 du décret doit avoir été respecté. Cela concerne notamment la régularité de la convocation, le respect des délais, la prise en compte des demandes d’inscription de questions et la communication des documents obligatoires. La charge de la preuve du respect de ces obligations incombe au syndic.
Ces deux conditions sont indissociables. L’absence de l’une d’elles suffit à rendre la décision juridiquement inexistante ou annulable.
Le principe selon lequel une résolution doit avoir un seul objet constitue un autre pilier de validité. Chaque question inscrite à l’ordre du jour doit faire l’objet d’un vote distinct. Le regroupement de sujets indépendants dans une même résolution expose celle-ci à un risque sérieux d’annulation. La jurisprudence admet toutefois qu’un vote unique soit possible lorsque les éléments soumis constituent une opération indivisible ou sont strictement accessoires à la décision principale.
Enfin, si l’assemblée peut librement débattre de sujets non inscrits à l’ordre du jour, aucune décision exécutoire ne peut être prise à leur sujet. Les discussions hors ordre du jour, y compris sous la rubrique des questions diverses, n’ont aucune portée juridique.
La validité des décisions d’assemblée se joue donc bien avant le jour du vote, dans la rigueur de la préparation et de la notification des points soumis à délibération.
