Certaines copropriétés deviennent, avec le temps, structurellement ingérables. Des bâtiments aux caractéristiques très différentes, des charges inégalement réparties ou des besoins de travaux incompatibles peuvent conduire à des blocages durables en assemblée générale et à des conflits récurrents entre copropriétaires.
L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans ces situations, un mécanisme spécifique : la scission de copropriété. Cette procédure permet à un ou plusieurs bâtiments distincts de se détacher du syndicat initial pour former une ou plusieurs copropriétés autonomes, dotées de leur propre règlement, de leur propre budget et de leurs propres instances décisionnelles.
La scission n’est pas une opération automatique. Elle suppose d’abord l’existence de plusieurs bâtiments distincts au sein de la copropriété et la possibilité juridique de diviser le sol ou d’organiser l’ensemble en volumes. Les copropriétaires du ou des bâtiments concernés doivent ensuite voter le principe de la scission. Cette décision est complétée par une approbation en assemblée générale du syndicat initial, selon les règles de majorité applicables.
La mise en œuvre de la scission entraîne une répartition des charges, des dettes et des droits entre l’ancienne copropriété et les nouvelles entités créées. Le règlement de copropriété doit être modifié pour refléter la nouvelle organisation juridique. Lorsque certains équipements demeurent communs, comme une chaufferie ou des voiries, leur gestion est assurée par une union de syndicats.
Pour le syndic, la scission constitue un outil stratégique de sortie de crise. Elle permet de transformer une copropriété durablement bloquée en structures plus homogènes, plus réactives et mieux adaptées aux réalités techniques et financières de chaque bâtiment.
