Depuis l’entrée en vigueur de la loi dite « Carrez », le vendeur d’un lot de copropriété est tenu de mentionner la superficie des parties privatives dans toute promesse ou acte de vente. Cette obligation, d’apparence purement technique, emporte en réalité des conséquences juridiques lourdes en cas de manquement.
L’absence totale de mention de la superficie constitue une irrégularité grave. L’acquéreur dispose alors d’un droit d’action en nullité de la vente, qu’il peut exercer dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. La sanction est radicale : la vente peut être purement et simplement annulée.
Lorsque la superficie est mentionnée mais erronée, le régime diffère. Si la surface réelle est inférieure de plus de cinq pour cent à celle indiquée, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente. Cette action peut être engagée dans un délai d’un an à compter de la vente. Il ne s’agit plus d’une remise en cause de l’acte, mais d’un ajustement financier pouvant représenter plusieurs milliers d’euros.
Certaines catégories de lots échappent à l’obligation de mesurage Carrez. Sont notamment exclus les caves, garages, parkings ainsi que les lots dont la superficie est inférieure à huit mètres carrés. En dehors de ces hypothèses, la mention est impérative.
Le mesurage peut être réalisé par le vendeur lui-même. Toutefois, en cas d’erreur, sa responsabilité personnelle est engagée. Le recours à un professionnel qualifié et assuré constitue donc une protection essentielle, tant pour le vendeur que pour la sécurité juridique de la transaction.
Pour le syndic, l’enjeu est principalement préventif. Informer les copropriétaires vendeurs de cette obligation permet d’éviter des blocages de vente, des litiges inutiles et des tensions ultérieures au sein de la copropriété.
