Les travaux d’amélioration en copropriété regroupent toutes les opérations qui ne sont pas imposées par la loi ou par la sécurité de l’immeuble, mais qui apportent un gain de confort, de fonctionnalité ou de valeur. Il peut s’agir, par exemple, de l’installation d’un ascenseur, de la création d’un local poubelles, de la rénovation d’une loge ou de l’amélioration de l’accessibilité.
Lorsque l’initiative est collective, la décision relève de l’assemblée générale. Le principe est un vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Dans certains cas limitativement prévus, notamment pour des travaux liés à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite ou à la suppression des vide-ordures, la majorité simple de l’article 24 peut suffire. Toutefois, le vote des travaux ne peut jamais être dissocié de la question financière. L’assemblée doit impérativement voter la clé de répartition des dépenses, laquelle doit être fondée sur les avantages réels retirés par chaque copropriétaire.
Il existe également des situations dans lesquelles un copropriétaire souhaite réaliser seul, à ses frais, un travail d’amélioration affectant les parties communes. Cette initiative reste soumise à l’autorisation de l’assemblée générale. En cas de refus, le copropriétaire peut saisir le juge afin d’obtenir l’autorisation judiciaire, à condition de démontrer que les travaux constituent une amélioration objective, qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils n’aboutissent pas à une appropriation privative d’une partie commune.
Lorsque des travaux d’amélioration sont réalisés sans autorisation préalable, le syndicat des copropriétaires dispose de moyens d’action. Il peut exiger l’arrêt immédiat du chantier ou demander la remise en état des lieux, indépendamment du coût supporté par le copropriétaire fautif.
Pour le syndic, l’enjeu est double : sécuriser juridiquement les décisions collectives et prévenir les initiatives individuelles non encadrées, qui sont souvent à l’origine de contentieux lourds et durables.
