Le règlement de copropriété est trop souvent perçu comme un document figé, purement technique, que l’on consulte uniquement en cas de conflit. En réalité, il s’agit d’un acte juridique central, doté d’une force contractuelle opposable à tous les copropriétaires, mais aussi aux acquéreurs et aux locataires.
Un règlement obsolète ou incohérent expose la copropriété à des risques majeurs : décisions d’assemblée générale inapplicables, répartitions de charges contestables, résolutions annulées en justice, ou encore conflits durables entre copropriétaires.
Un audit express permet d’identifier rapidement les zones de fragilité juridique. Il ne s’agit pas d’un audit exhaustif, mais d’un contrôle stratégique autour de six points clés.
Le premier point concerne la date et l’origine du règlement. Un règlement antérieur à la loi de 1965 ou non mis à jour après les grandes réformes (ALUR, 2019, 2024) est un signal d’alerte immédiat.
Le deuxième point porte sur la destination de l’immeuble. De nombreuses copropriétés fonctionnent encore avec des clauses d’« habitation bourgeoise » totalement déconnectées de la réalité actuelle (locations meublées, professions libérales, usages mixtes).
Le troisième point vise la répartition des charges. Celle-ci doit impérativement respecter les critères légaux de l’article 10 de la loi de 1965, fondés sur l’utilité objective, et non sur des pratiques installées mais juridiquement fragiles.
Le quatrième point concerne les parties communes spéciales. Depuis leur consécration légale, elles doivent être clairement définies. Leur absence ou leur imprécision crée des confusions sur les votants, les charges et les responsabilités.
Le cinquième point est la prise en compte des mises à jour légales. Un règlement non aligné avec les évolutions récentes crée un décalage dangereux entre le droit applicable et la pratique quotidienne du syndic.
Enfin, le sixième point porte sur la publication et l’opposabilité. Un règlement ou ses modificatifs non publiés au fichier immobilier peuvent être inopposables aux tiers, ce qui fragilise toute la copropriété lors des mutations.
Pour un syndic moderne, l’enjeu n’est pas seulement de faire respecter le règlement existant, mais de savoir quand il devient nécessaire de le faire évoluer pour sécuriser la gestion et prévenir les contentieux.
