Par deux arrêts rendus le 22 mai 2025, la Cour de cassation a profondément modifié l’équilibre des procédures de surendettement impliquant des propriétaires immobiliers. Désormais, l’effacement partiel ou total des dettes d’un débiteur propriétaire ne peut intervenir qu’après la vente de son immeuble.
Jusqu’alors, la vente du logement n’était qu’une faculté laissée à l’appréciation des commissions de surendettement et des juges. Cette pratique permettait, dans certains cas, d’effacer les dettes tout en maintenant le débiteur dans son bien immobilier. La Haute juridiction met fin à cette approche en posant un principe clair : la vente du bien immobilier est désormais la règle préalable à tout effacement de dettes.
Une exception demeure toutefois lorsque le logement constitue la résidence principale du débiteur. Dans ce cas précis, la vente peut être évitée uniquement si le débiteur démontre que le relogement entraînerait un coût manifestement incompatible avec une vie digne, compte tenu notamment de sa situation personnelle, professionnelle, médicale et sociale. La charge de la preuve repose entièrement sur le débiteur.
Pour les syndics de copropriété, cette jurisprudence marque un tournant majeur dans la gestion des impayés chroniques. Les situations de blocage liées aux procédures de surendettement pourraient désormais trouver une issue plus fréquente par la vente forcée des lots concernés, permettant ainsi le remboursement des charges dues au syndicat.
Toutefois, cette évolution impose également une vigilance accrue. Les syndics devront analyser finement chaque dossier, en particulier lorsque le débiteur invoque l’exception liée à la résidence principale. Une approche automatique serait juridiquement risquée.
En pratique, le syndic retrouve un levier plus efficace de protection de la trésorerie collective, mais doit intégrer cette jurisprudence dans une stratégie de suivi individualisée des copropriétaires en difficulté.
