Le statut de la copropriété, issu de la loi du 10 juillet 1965, ne s’applique pas de manière uniforme à tous les immeubles. Depuis les évolutions jurisprudentielles et législatives récentes, la frontière entre application obligatoire et possibilité de dérogation est toutefois devenue beaucoup plus claire.
Dès lors qu’un immeuble comporte des locaux à usage total ou partiel d’habitation, l’application de la loi de 1965 est impérative. Peu importe la proportion de logements ou la volonté des propriétaires : la présence de lots d’habitation suffit à déclencher automatiquement le statut de la copropriété. Chaque lot doit alors obligatoirement comprendre une partie privative et une quote-part de parties communes, conformément aux principes fondamentaux du régime légal.
La loi admet néanmoins certaines particularités, comme l’existence de lots dits transitoires, notamment en cas de droits à construire ou à surélever. Ces lots ne sont valables que s’ils sont expressément prévus et encadrés dans le règlement de copropriété.
À l’inverse, lorsque l’immeuble est affecté exclusivement à un usage non résidentiel, tels que bureaux, commerces ou hôtels, le statut de la copropriété n’est pas imposé. De même, certains ensembles immobiliers complexes, organisés en volumes ou intégrant des services communs spécifiques, peuvent échapper à la loi de 1965. Cette liberté n’est toutefois possible qu’à une condition essentielle : la mise en place d’une organisation juridique alternative cohérente et fonctionnelle, telle qu’une association syndicale libre (ASL), une association foncière urbaine (AFU) ou une union de syndicats.
À défaut d’une structure alternative claire et opérationnelle, les juridictions appliquent systématiquement le statut de la copropriété par défaut. Autrement dit, l’absence d’organisation juridique n’équivaut jamais à une dérogation tacite.
Pour les syndics, l’enjeu est majeur. Une mauvaise qualification juridique de l’immeuble expose la gestion à des remises en cause lourdes, tant sur la validité des actes que sur la responsabilité professionnelle.
