L’assemblée générale de copropriété est un exercice juridique à haut risque. Une convocation irrégulière, un mauvais calcul de voix ou une gestion approximative des pouvoirs suffit à fragiliser l’ensemble des décisions adoptées.
Avant l’assemblée, le syndic doit s’assurer que tous les copropriétaires sont valablement convoqués, sans exception. La convocation se fait désormais par voie électronique, sauf refus exprès du copropriétaire. Les situations particulières doivent être anticipées : indivision nécessitant un mandataire commun, usufruit et nue-propriété, époux copropriétaires ou encore sociétés d’attribution. Une erreur sur l’identité du destinataire ou l’adresse suffit à rendre l’assemblée annulable.
Pendant l’assemblée, le droit de vote s’exerce en fonction des tantièmes. Lorsqu’un copropriétaire détient plus de 50 % des voix, celles-ci doivent être automatiquement réduites à la somme des voix des autres copropriétaires afin d’éviter toute domination. Le syndicat, lorsqu’il est propriétaire d’un lot, ne dispose d’aucun droit de vote pour ce lot. Dans certaines procédures spécifiques, notamment les saisies liées aux impayés, le copropriétaire concerné est exclu du vote et ne peut pas porter de pouvoirs.
La gestion des pouvoirs (procurations) est l’un des points les plus sensibles. Le principe est la liberté du mandataire, y compris non copropriétaire, mais avec des limites strictes. Le syndic, ses salariés et leurs proches ne peuvent jamais recevoir de pouvoirs. Les pouvoirs en blanc doivent être attribués exclusivement par le président du conseil syndical ou le président de séance, et cette affectation doit impérativement être mentionnée au procès-verbal.
Enfin, certaines erreurs font tomber régulièrement des assemblées : un copropriétaire oublié, un mauvais calcul de majorité, des pouvoirs irréguliers ou une confusion entre parties communes générales et spéciales. Ces vices, même sans incidence sur le résultat du vote, peuvent entraîner l’annulation de l’assemblée.
